成败个人合作建房--陈璟的一家之言

成败个人合作建房

房价飞涨，是宏观经济原由，还是房地产商炒作之故？面对日益膨胀的房价，目睹众人买房难的现状，从个人合作建房的始末成败，我们能看到些什么？这股来自民间的力量，对于房地产市场的影响又有多大？而个人合作建房路在何方？这路又有多长？

从于凌罡到赵智强

——看成败个人合作建房

个人合作建房之始

北京不断飞涨的房价让很多一时还买不上房子的人深恶痛绝，于是就有人动起了脑筋要自己动手去盖房。一个名字被迅速炒热，他就是——于凌罡。这个联想集团的年轻人拉起了“个人集资建房”的大旗，并引来了众多的跟风者。

2003年12月1日，他将自己的合作建房倡议书在网上公布后，一石掀起千层浪。很快得到了众多网友的响应和支持。通过媒体的广泛传播，于凌罡也成了“个人盖楼的领头羊”。一时间，于凌罡和他的“蓝城计划”也备受注目，成为风靡一时的讨论话题。

专家们认为，个人合作建房是市场的补充，并非主流。言下之意是说个人合作建房难成气候。事实上，也确是如此，2005年3月，于凌罡把一份他和合作者们对住房的需求说明书，正式递交给万通筑屋公司的总经理姜郁。这意味着合作建房在战略上有了重大的调整，已经不走个人拿地、个人施工建房的程序，而是走另一条路线，即与开发商合作，采取代建制或者说地产定制。

尽管于凌罡不承认“被招安”，且一再强调合作建房联盟与开发商是合作的关系，而不是买卖关系，也反对别人将与开发商携手合作建房说成团购。但不管什么提法，于凌罡的战略已经发生调整，已经把自己和开发商绑在了一起。他自己也承认，与开发商合作，是退而求其次的办法。无论用什么样的词语表述，与当初他们设想的合作建房初衷、含义已经大相径庭。因此，个人合作建房的北京模式（蓝城模式）宣告失败。

但不能否认的是，于凌罡个人盖楼的呼声，响应了全国。上海、南京、成都等等一些大城市都陆续地有人举起个人合作建房的旗帜。上海有“上海家圆”，南京有“我爱南京”，成都有“大同花园”等等，然而这些个案无一例外地都是因为拿不到土地以失败告终。

随后，各地合作建房热渐趋沉寂。

直到2006年11月，沉寂被来自温州的消息打破。温州市个人合作建房项目发起人赵智强在温州宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。温州的成功“拿地”，意味着合作建房进入了实质性的操作阶段。

由此，各地再次掀起了个人合作建房的热潮。曾也是因为拿不到土地而告以失败的上海等地，再次暗流涌动。

那么，个人合作建房之路为何如此坎坷而温州商人又何以能破冰成功？

首先，必须得承认的是个人合作建房的出现，是房地产市场日趋成熟的一个标志。然而，正如专家所言，个人合作建房并非是市场的主流，它是作为市场的补充，以作调节市场平衡之用。因此要大兴个人合作建房，取代开发商，势必不可能。

而作为市场补充的个人合作建房，在中国难以成功，原因归纳起来，我想应该有一下几点——

（1）经济基础。除去不少地方，由于融资难原因导致失败以外，个人合作建房和普通房地产开发商相比，两者的经济基础还另有不同。这里的经济基础，并非单纯的是金钱，而更多是千丝万缕商场关系，这种关系的本质就是买卖双方之间的利益共和。房地产开发商作为房地产市场的核心，它和各方面的关系自然相当密切。而相比之下，个人合作建房的集体只是临时组织起来，在商场上，与其他各方面都无瓜葛，当然举步为艰。

（2）政策法规空白。目前国家对于合作建房没有形成一套规范、完善的法律法规，且政府有关部门对此态度“模糊”，不明确禁止，也不明确提倡。在这样的形势下，个人合作建房的充满了风险。

（3）专业技术内部管理问题。个人合作建房的一个基本特点就是人多，自发组织，难免造成组织内部松散，合作者中途退出，利益分配不均导致内部问题重重等等，这都将影响个人合作建房的成败。而且，房地产业是专业性极强的行业，个人合作建房缺乏专业技能，抗风险能力差，这也将影响甚至是直接决定了个人合作建房的成败。

那么，我们该如何看待作为成功案例的温州模式呢？

结合上述三条原理，我们来看温州成功原因。

我认为温州模式成功首先在于温州是个民资丰富之地，因此温州不会出现融资难的问题。这是温州成功的基础。

其次，我觉得温州模式成功核心在于其个人合作的领头人赵智强。赵智强是温州市场营销协会秘书长，自然他在商场上的分量不轻。有他带领，省去很多如信息不灵等不便。为保证建房资金使用的公开和透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管，并只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会４方全部到齐的情况下才能使用。由于自身没有进行市场运作的资质，温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴，从拿地到建成交付，全程进行市场化运作。在管理上就减少了不必要的风险。

最后，就是机会难得。这次温州个人合作建房所得之地，温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”，该地块占地３０亩，总建筑面积约２万平方米，规划建成２６０套住房。对于房地产商而言是块鸡肋，又迫于国家对房地产开发的相关政策的约束，对于这样一块地，许多房地产商并不看好。有这样的机会，对于赵智强一行人自然难得。

应该说个人合作建房的出现，如果能成功进行下去，并逐渐形成气候，将影响到房地产市场的价格，这将给普通老百姓带去更多的福音。

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